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【策略束缚】某市聚佳漂亮园整合扩展战术

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  【战略管理】某市聚佳美丽园整合推广策略_销售/营销_经管营销_专业资料。一、市场研判 XX概况 XX市XX区东部重镇XX镇,位于金东义西结合部,是两市经济发展轴上的联结点。 XX镇功能定位,金华市经济重镇,金义产业发展轴和城市走廊的节点城市,中国 小商品城的产业发展区。

  一、市场研判 XX概况 XX市XX区东部重镇XX镇,位于金东义西结合部,是两市经济发展轴上的联结点。 XX镇功能定位,金华市经济重镇,金义产业发展轴和城市走廊的节点城市,中国 小商品城的产业发展区。 XX镇未来人口发展规划,到2020年中心镇区人口规模20万人。 交通优势:位于XX大都市区中心位置,距XX城市中心区、XX城市中心区各20公 里左右。道路系统发达:北有杭金衢高速、东有甬金高速、西有金丽温高速。快速路 设置北有03省道、金港大道、金义城际快速、南有金义南线。 XX地产概述 随着XX快速的经济发展,XX镇及周边城镇房地产发展明显提速,从普通住宅到高 端住宅,该区域已经聚集了多个房地产项目。 在价格方面,2009年是整个房产市场大步提升的一个时期,各个区域价格都得到 了不同程度的提升,由于本区域处于价格的低处,通过市场,及多个高端项目的建设 与销售,价格有一个明显的跳跃,基本上涨1000元/平米左右,甚至在高端项目上上涨 的幅度更明显幅度更大。 ? 银厦·天山龙城 地处金三角金港大道与进园大道交叉口,占地面积12673㎡,南边与2000亩生态绿化 公园相望,以别墅和排屋为主要构成的高端居住社区。 ? 香水湾·国际花园 地处付村周边,03省道与金山大道交叉口,中心大型水景为主,包括别墅、联体排屋 为主,花园洋房、高层为辅总占地面积约400000平方米大型居住项目。 ? 四季新城 四季新城与本项目同处孝顺镇金山大道,是开发区内首个集别墅、排屋、多层公寓及 运动休闲公园于一体的社区,占地240余亩,内部配套设施完善的大型中高端居住项 目。 ? 绣水山庄 绣水山庄坐落于曹宅旅游大道以东、红旗水库以西,北临大佛寺,东临3000㎡人工湖 泊,占地面积35045㎡大型住宅小区,该项目具备良好的自然环境,是该区域内首个 风景区边的高端项目。 随着经济的发展,该区域内的住宅项目的品质及对周边和项目内部的配套要求越 来越高,那么该区域的项目建设到现在,更多的讲究环境及本身的品质和品位。但从 整个区域看,该区域项目虽然品质上有明显提高外,但在新的理念引进及物业服务方 面还有所欠缺。 目前该区域的销售状况比较平淡,由于09年的发展加快了对该区域项目的销售进 度,由于多个项目都从早期就开始开发,目前基本为销售结束或尾盘阶段,目前正处 该区域销售空白期,这将对本项目而言是最大的机会。 总体印象: ? 全国的百强城镇,物业具有一定品质,环境突出。 ? 在物业的服务与管理方面缺少新的理念引进,物业服务方面还有所欠缺。 ? 当下的市场销售平淡,是区域销售的空白时期。 存在的危机 ? 短时期内将有多个项目进行开发建设,在相同区域内竞争日益增进。 ? 区域高端住宅已具备强有力的市场竞争力,品质已达到一定高度。 ? 宏观政策对房地产市场的调整,2010年整体市场存在着不确定性。 我们的机会 ? 目前的市场空白期,入市时机的把握 ---在目前其他项目未进行开发建造之际,迅速将项目推出市场,从而抢占市场先机。 ? 在区域物业服务水平相对一般的情况下,主攻薄弱环节,针对项目物业团队的建设, 注入新理念,加强服务意识。 二、客户研判 客户群定位 本项目目前进行项目的双联别墅的推广销售,那么我们的客户群体已经很清晰了 ——中高收入的中高端客户群体 客户分布 XX地区消费群体:XX东向的高端居住人口、投资客户 XX地区消费群体:企业主、市场老板、投资客户 XX及周边区域的消费群体:周边企业主及高级管理人才、比较富裕的城镇人口和公务员 主流客户群体 1. 私营企业内的企业主 2. 企业内的高级管理人员 3. 个体经营商户老板 4. 城镇富裕人口 5. 公务人员 6. 高端投资客户 三、产品解读 项目概述 项目位于XX镇政府的行政区域,整个项目总用地面积49898平方米,规划总建 筑面积86520平方米,由43栋双联别墅及3幢高层住宅组成中等规模居住社区。 区位地段 位于金华、义乌之间的孝顺镇行政中心地段,沿金港大道及03省道,距离两地20分钟车程。 未来金义大都市的中轴连接地带,核心辐射区。 金、义、东三地间的经济连接处。 位于孝顺镇北端,现有配套大型超市、学校,目前在区域内具有比较完善的配套设施。 项目绿化 小区景观由中国美院优秀团队设计(超出当地市场所有楼盘景观设计,及景观效果) 中心为大面积以泳池水系为主休闲园林中心景观 项目风格 简欧式的建筑风格,细节增添雕花墙面,铁艺阳台围栏等。 总体而言: ? 项目在地段方面的优势比较突出,在未来的发展中,占据了良好的地理优势。 ? 项目的环境绿化优势,美院的优秀团队设计。 ? 项目的细节特征明显。 机会与威胁 从项目本身出发,项目的突出优势体现在项目绿化及细节处理上,以及依托整个 大环境的优势,使得项目在表面上具有一定优势,但通过与市场上的其他项目的对比, 本项目则无突出特点,意味着我们现在处境危难。 我们如何改变现有处境? 对项目进行有效包装,找准项目自身优势特色加以突出,通过差异化的宣传增强 项目的市场竞争力,对客户采用有效吸引和引导。 我们通过什么建立自身优势? ——核心竞争力 我们如何吸引消费群体? ——差异化特点 我们的核心竞争力 1、未来大都市的中心辐射点,连接交通中轴关节,目前的生活配套便捷的高尚居住区。 2、新居住理念:注重细节、讲究环境的高尚生活品质。 展现项目的核心竞争力 首先找到我们自身的项目起点定位 ——我们的项目起点便是中高端的综合性居住项目 建立项目高品质的条件 1、项目整体环境设计由中国美院设计,本身先进的绿化和环境设计理念。 2、通过介绍项目某一方面用材高档,显现项目的建筑的高品质意识。 3、本身地理位置及环境优势,巨大的升值空间以及区域的超高性价比。 我们的差异化特点 从目前情况看,本项目比较普通,虽然在品质上可以加以提升,这仅仅只是提升, 未必能吸引注意,那么我们就要挖掘,挖掘项目与市场上其他项

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